Conflicto entre la legitimación registral y la posesión con título anterior

La Sentencia del Tribunal Supremo n.º 728/2025, dictada el 12 de mayo de 2025, ha resuelto un conflicto de relevancia práctica en el ámbito del derecho civil y registral. El caso analizaba si un contrato de arrendamiento celebrado con el titular registral anterior puede prevalecer frente a un nuevo propietario inscrito tras una ejecución hipotecaria. El fallo confirma que, bajo determinadas condiciones, el poseedor con contrato anterior tiene derecho a conservar la posesión.

Hechos: contrato de arrendamiento con el anterior titular

La demandada acreditó ser arrendataria de una vivienda desde enero de 2017, mediante contrato privado suscrito con la entonces titular registral, Mediterráneo Investment Properties, S.L. El contrato no fue elevado a escritura pública ni inscrito en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, se encontraba vigente en el momento de la interposición de la demanda, operando en régimen de prórroga tácita conforme a la cláusula contractual correspondiente.

Posteriormente, la finca fue adjudicada en procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que se transmitió la titularidad a Divarian Propiedad, S.A.U., quien instó el desalojo de la demandada mediante acción de protección de derechos reales inscritos conforme al artículo 41 de la Ley Hipotecaria.

Nulidad del procedimiento hipotecario y sus efectos

La ejecución hipotecaria fue anulada mediante la Sentencia del Tribunal Constitucional 187/2020, por haberse producido una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva de la sociedad ejecutada. Se acordó la nulidad de todo lo actuado desde el requerimiento de pago, lo que afecta sustancialmente a la validez del título registral obtenido por el nuevo titular.

Pese a que el asiento registral no había sido cancelado, el Supremo analiza si la demandada podía mantener la posesión frente a quien se presenta como propietario registral, en virtud de un proceso anulado judicialmente.

Oponibilidad del contrato de arrendamiento no inscrito

El artículo 444.2.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece expresamente que el demandado puede oponerse a la acción si acredita una relación jurídica directa con el anterior titular registral. El contrato de arrendamiento, aunque no inscrito, fue celebrado con quien era legítimamente titular en ese momento, lo que otorga al ocupante un título jurídico válido de posesión.

Asimismo, el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que consagra la presunción de exactitud del Registro, no tiene carácter absoluto. Se trata de una presunción iuris tantum, que puede decaer si se acredita la existencia de un derecho anterior o concurrente no reflejado en el asiento registral, como ocurre con contratos de arrendamiento previos a la ejecución.

Los límites del procedimiento sumario del artículo 41 LH

El procedimiento basado en el artículo 41 LH está diseñado para proteger al titular registral frente a perturbaciones no justificadas en la posesión. Sin embargo, no está previsto para resolver conflictos jurídicos complejos o situaciones que exijan un análisis detallado de la validez de títulos posesorios. En este caso, la posesión de la arrendataria se encontraba justificada por una relación jurídica previa al cambio de titularidad, lo que excede los límites del procedimiento sumario.

La jurisprudencia citada por la Sala —como la STS 1064/2024 y la STS 316/2025— respalda esta interpretación: cuando la posesión se deriva de un contrato válido celebrado con el titular registral anterior, debe rechazarse la acción del nuevo titular si la cuestión requiere resolución en un juicio declarativo ordinario.

Fallo: mantenimiento de la posesión por el arrendatario

El Tribunal Supremo estima los recursos interpuestos por la arrendataria, casa la sentencia dictada en apelación por la Audiencia Provincial de Almería y confirma la resolución del Juzgado de Primera Instancia. Reconoce así que la demandada ostenta un título válido de posesión que debe prevalecer frente a un asiento registral afectado por nulidad procesal, y que no puede resolverse su situación jurídica en un procedimiento sumario.

El fallo establece que no se ha vulnerado la legitimación del nuevo titular registral, pero sí se ha acreditado una causa legal suficiente de oposición conforme al artículo 444.2.2.º LEC, por existir una relación jurídica directa con el anterior titular registral, en la forma de un contrato vigente.