El abogado podrá mantener rótulos en fachada. Sentencia AP Cantabria 238/2025, de 1 de abril.

La Audiencia Provincial de Cantabria ha dictado una sentencia relacionada con el ejercicio de la publicidad profesional en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. En su fallo, el tribunal reconoce el derecho de un abogado a conservar diversos carteles publicitarios instalados en la fachada de un edificio protegido, estimando que la comunidad de propietarios había prestado un consentimiento tácito durante décadas. Esta resolución revoca una decisión previa del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Santander y sienta un precedente sobre el equilibrio entre normativa urbanística, estatutos comunitarios y derechos individuales de información profesional.

Una disputa con décadas de antecedentes

El conflicto se originó cuando la comunidad de propietarios de un inmueble protegido de más de 200 años, situado en Santander, demandó al arrendatario de un local que ejercía como abogado, exigiendo la retirada de siete carteles instalados en la fachada y columnas del edificio. La comunidad alegó la infracción de las normas del Plan General de Ordenación Urbana y de los estatutos comunitarios, además de considerar afectada la estética del edificio.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda, ordenando la retirada de todos los rótulos, salvo uno colocado sobre el dintel del portal principal. Sin embargo, el abogado apeló, argumentando la existencia de una práctica histórica y tolerada en la comunidad, así como la necesidad legítima de informar sobre su actividad profesional.

La clave: consentimiento tácito y buena fe

La Audiencia Provincial ha dado la razón al profesional, considerando acreditado un consentimiento tácito de la comunidad. Esta figura, ampliamente reconocida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, permite considerar válidas determinadas actuaciones cuando los copropietarios las conocen y toleran durante un tiempo prolongado, sin oponerse formalmente.

En este caso, el tribunal destaca que las vitrinas y carteles se encuentran en su ubicación actual desde al menos 1969 y han sido utilizados de forma ininterrumpida por los anteriores ocupantes del local, primero para actividades de fotografía y más recientemente para el ejercicio de la abogacía. El hecho de que la comunidad no actuara hasta 2021 refuerza la interpretación de que existió una aprobación tácita de la situación.

Publicidad profesional en entornos residenciales

La sentencia también aclara una cuestión recurrente en comunidades de propietarios: la distinción entre actividades comerciales y profesionales. La Audiencia Provincial considera que ambas deben recibir un tratamiento jurídico equivalente cuando se trata de valorar la necesidad de publicidad exterior, sobre todo si dicha publicidad no compromete la seguridad estructural del inmueble ni afecta a los derechos de los demás propietarios.

El tribunal invoca, además, el artículo 19 del Estatuto General de la Abogacía Española, que reconoce el derecho de los abogados a publicitar su actividad de forma libre, respetando los principios de dignidad y decoro. Este derecho, en la práctica, permite la colocación de carteles anunciadores cuando no existe prohibición expresa o cuando, como en este caso, se ha producido una tolerancia continuada.