Tributos aclara límites a reducción del 90 % en IRPF

El caso: contrato con renta rebajada en zona tensionada

El 1 de abril de 2024, un arrendador firmó un contrato de arrendamiento de vivienda aplicando una rebaja del 5,25 % respecto a la renta del contrato anterior. La vivienda se encuentra en una zona declarada de mercado residencial tensionado desde el 16 de marzo de ese mismo año. Ante la posibilidad de que el arrendatario actual abandone la vivienda tras el primer año de vigencia contractual, el propietario plantea volver a alquilarla manteniendo la renta reducida. En este contexto, consulta a la Dirección General de Tributos si en ese nuevo arrendamiento puede acogerse a la reducción del 90 % sobre los rendimientos del capital inmobiliario prevista en el artículo 23.2.a) de la Ley del IRPF.

El marco legal: la nueva redacción del artículo 23.2 LIRPF

El artículo 23.2 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), regula una serie de reducciones aplicables a los rendimientos netos obtenidos por el arrendamiento de viviendas. Esta disposición fue modificada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, con efectos desde el 1 de enero de 2024, introduciendo nuevos requisitos y porcentajes de reducción que oscilan entre el 90 % y el 50 %.

La reducción del 90 % se reserva para los casos en que un arrendador formaliza un nuevo contrato sobre la misma vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, siempre que la nueva renta inicial suponga una rebaja de más del 5 % respecto a la última renta del contrato anterior, aplicando, si corresponde, su cláusula de actualización anual.

La respuesta de Tributos: no basta con mantener la renta

La consulta vinculante V0540-25, emitida por la Subdirección General de IRPF el 28 de marzo de 2025, aclara que no procede la aplicación de la reducción del 90 % si en el nuevo contrato no se produce una nueva rebaja de la renta respecto del contrato inmediatamente anterior. Es decir, aunque el contrato de abril de 2024 ya implicó una rebaja superior al 5 %, el mantenimiento de esa renta en un nuevo contrato no cumple el requisito exigido por la norma.

La rebaja debe ser adicional y efectiva, en comparación con la renta del contrato anterior ya actualizada, en su caso, conforme a los índices pactados. Este criterio supone una interpretación estricta del precepto, coherente con la naturaleza de los beneficios fiscales, que deben aplicarse con rigor y conforme a sus requisitos legales específicos.

Condiciones para aplicar cualquier reducción

La norma exige que las reducciones solo sean aplicables cuando los rendimientos hayan sido correctamente incluidos en la autoliquidación, presentada antes de cualquier procedimiento de comprobación o inspección. También se excluyen las reducciones si existen ingresos omitidos o gastos indebidamente deducidos. Además, el contrato debe cumplir con lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que prohíbe ciertas cláusulas abusivas en materia de renta.

Por tanto, aunque el inmueble esté en una zona tensionada, si el nuevo contrato no rebaja la renta anterior, no cabe aplicar la reducción del 90 %. Otras reducciones posibles son del 70 %, 60 % o 50 %, según otras condiciones específicas: edad del arrendatario, rehabilitación de la vivienda o destino social del alquiler, entre otras.

Implicaciones para los arrendadores

Esta interpretación de Tributos tiene consecuencias prácticas para los propietarios que pretendan beneficiarse de la deducción del 90 % prevista por la nueva Ley de Vivienda. No basta con haber aplicado una rebaja significativa en un contrato anterior: cada nuevo contrato debe cumplir de nuevo el requisito de rebaja del 5 %, y hacerlo respecto de la última renta contractual, no sobre valores históricos.

Además, debe tenerse en cuenta la obligación de calcular correctamente la renta del contrato anterior con la actualización correspondiente, para poder justificar que la nueva renta representa una reducción adicional.