El Tribunal Supremo declara que la falta de identificación y entrega efectiva de una finca vendida justifica la acción de cumplimiento ejercida por la compradora. La escritura pública no basta si el bien no está localizado ni delimitado sobre el terreno.

Hechos probados

Compraventa formalizada sin entrega material

En 2005, las partes formalizan un contrato de compraventa mediante escritura pública. Se pacta la venta de una finca con una superficie de 52.839 m², por un precio de 32,55 €/m², lo que asciende a 1.719.909,45 €.

Sin embargo, el Registro de la Propiedad solo refleja 28.000 m², y la finca no puede ser localizada ni delimitada con certeza. La compradora promueve una acción de cumplimiento ante la falta de entrega efectiva del bien.

Sentencia previa y cosa juzgada positiva

En 2011, una sentencia firme desestima una acción reivindicatoria relacionada con la misma finca. En dicha resolución se concluye que no se acredita la correspondencia entre el terreno descrito en la escritura y el espacio físico señalado en los planos.

El Tribunal Supremo aplica el efecto de cosa juzgada positiva, al considerar que ese pronunciamiento anterior constituye un antecedente lógico que obliga en este nuevo litigio. Esto refuerza la procedencia de la acción de cumplimiento.

Entrega de la cosa vendida

La escritura no sustituye la entrega real

El artículo 1461 del Código Civil exige que el vendedor entregue la cosa vendida con identidad e integridad. El artículo 1462 permite la tradición instrumental, pero solo si no hay contradicción con la realidad.

El Tribunal Supremo determina que la entrega no se ha producido. La escritura, sin localización real del terreno, no basta para entender cumplida la obligación contractual. La acción de cumplimiento resulta procedente.

Fallo del Tribunal Supremo

El Tribunal estima tanto el recurso por infracción procesal como el de casación, y dicta:

• Que la vendedora ha incumplido su obligación de entrega.

• Que debe atenderse la acción de cumplimiento ejercida por la compradora.

• Que se condena a entregar la finca pactada con una superficie de 52.839 m², por el precio convenido.

• Que, de no poder cumplirse la entrega, deberá indemnizar los daños y perjuicios causados.

Conclusión

La acción de cumplimiento asegura la entrega real de lo pactado

El Tribunal Supremo subraya que la acción de cumplimiento es el cauce adecuado cuando el vendedor no entrega la cosa vendida conforme a lo acordado. La escritura pública no suple la falta de entrega si la finca no está identificada ni delimitada físicamente.

El comprador tiene derecho a exigir judicialmente el cumplimiento íntegro del contrato o, en su defecto, una compensación económica por el incumplimiento.